Garanzia rendite…..

Garanzia rendite…..

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  • #896

    Ciao a tutti mi chiamo Osvaldo Capuano e lavoro in un’agenzia immobiliare di Napoli, la settimana scorsa sono stato a Dubai per la prima volta, dove ho incontrato diverse persone per la lavoro ed ho concluso alcuni accordi con developer per commercializzare i loro prodotti in italia non in esclusiva, la mia domanda e’ questa, sia nel mercato dei developer che nel secondary, c’e’ la possibilita’ di avere garanzie reali sulle rendite in entrambi i casi e in che modo?

    grazie per ogni eventuale risposta

    #10283
    dubai
    Membro

    ciao osvaldo, innanzitutto ben arrivato…
    rispondendo alla tua domanda, lo hai chiesto a questi developers prima? che ti hanno risposto?

    beh, la faccenda pare facile, ma cosi non è….innanzitutto, cosa intendi tu per sicure? garantite:
    a voce da un venditore?
    da un contratto in italiano stampato ad ink jet?
    da un contratto fatto da developer?
    da una fidejussione finanziaria?
    da una fidejussione assicurativa?
    da una fidejussione bancaria?
    dal mercato?

    #10287

    Ciao, grazie per il benvenuto :), allora, per quanto riguarda i developers (di cui uno e’ la damac, che ne pensate di loro, ho avuto parei contrastanti….) mi hanno detto che inserirebbero una clausola nel contratto, ma cosa succederebbe se non venisse rispettatata? inoltre chi si occuperebbe di fittarla? per quanto riguarda invece il secondary market, vorrei capire le garanzie che offrono le agenzie di mediazione che prospettano queste rendite alte sicure, io per sicure intendo da contratto o fidejussione di ogni tipo.

    grazie

    #10288
    Dubai master
    Membro

    Ciao Osvaldo , I sentimenti dei locali verso la Damac sono molto negativi e la chiamano la Show Company, nessuno crede che consegnaranno tutti i progetti…..anzi alcuni si meravigliano di come esista aconra…ihihihi

    Per quel che riguarda la garanzia, il fatto che te lo mettono per iscritto è il minomo ma non è una garanzia, come giustamente ha detto dubai ce ne sono di tipi di garanzie ma un contratto o una parola non sono di certo garanzie…..iniziamo a parlare di garanzie quando si va sulle fidejussioni…tuttavia sono in pochi anzi mi sa una sola società a rilasciarla , tuttavia non certamente proficuo acccetare tali contratti poichè come o già detto è pratica commerciale aggiungere quello che è l’affitto garantito al prezzo dell’appartamento, è questo principalemnte che ha alzato notvolmente i prezzi degli appartamenti di società italiane cha hanno venduto dubai.

    Certo che ‘ bello l’affitto garantito, ma se fate 2 conti quelli che hanno acquistato degli immobili mettiamo degli studio a 200.000 rendita 9% fa 18.000 all’anno…….ma lo stesso apaprtamento valeva sul mercato 120 130….quindi comprandolo sul mercato direttamente i 18.000 euro avrebbero significato una rendita del 15 % e un risparmio di spesa di 70.000-80.000 euro con i quali quasi quasi ci si comprava 2 appartamenti , quindi con 40.000 euro in più si potevano ottenere altri 18.000 euro all’anno.

    Totale : investendo con società italiana 200.000 euro si hanno 18.000 uro di ritorno,
    investendo direttamente e dando all’appartamento lo stesso valore di affitto abbiamo con 240.000 un utile di 36.000……

    Spero di essere stato chiaro…..mahhh non so…hehe

    #10291
    dubai
    Membro

    diciamo che se la clausola è compresa nel purchase agreement (piu che una clausola dev’essere stipulato un vero e proprio contratto, che tenga presente tutte le varie possibilità, variabili, etc etc…) è abbastanza sicura…cioe, la garanzia è data dalla solidita del developer. per non pagare dovrebbe fallire proprio quest’ultimo…quindi non lascia spazio a possibili frodi “calcolate”…
    della damac, appunto, si dice di tutto di piu…la mia idea è che è un po cara sotto tutti gli aspetti…non è poi garantito che il loro prodotto mantenga il valore maggiore nel tempo…quindi da meno margine di guadagno.
    in questi contratti si dice tra l’altro chi e in che modo si preoccupa di affittarla, se è un affitto spedifico o un pool rent…vengono affittati tutti gli appartamenti e di divide il guadagno tra tutti i possessori, indipendentemente da che appartamento è stato affittato di piu.
    nel mercato degli affitti invece non ho sentito di aziende che danno l’affitto garantito, se non è stato prima garantito dal developer oppure sono societa che lo usano come arma di vendita.ma ricaricano un bel po di margine del prezzo a garanzia del tutto.
    per le fidejussioni attenzione! se sono finanziarie sono a rischio! queste societa hanno un capitale sociale molto limitato…se dovesse succedere un patatrack rimarrebbero insolventi! molte di queste aprono, caricano un 1, 2% per dare questa fidejussione, ma non si curano molto del progetto che garantiscono…
    per le banche quindi il discorso dovrebbe essere un po diverso….

    #10292
    Anonimo
    Inattivo

    scordati il reddito garantito cosi come la liquefazione del sangue di santi e madonne

    #10294
    dubai
    Membro

    …certo che se continuiamo ad usare questi modi eleganti e raffinati…

    è un atteggiamento alquanto infantile, a mio avviso, quello di stupire e far/dir cose estreme per attirare l’attenzione su di se…

    scusami, vuoi dire che se una banca concede una fidejussione a garanzia di un contratto di gestione di un immobile in cambio di una cifra prestabilita questo è sicuramente un imbroglio, una cosa irrealizzabile, quasi un “miracolo mistico”? beh, non sono dello stesso avviso…

    #10299
    emanuele47
    Membro

    In tempi normali le banche rilasciano fideiussioni a pochissimi, selezionati e supergarantiti cienti.
    Potete immaginare di questi tempi.
    Tra l’altro si sta parlando di “garanzie su rendite”. Nemmeno i maghi della Leham Brothers si sono spinti a tanto.
    Non parlerei di un “miracolo mistico”, ma di un evento con probabilità = 0
    Ciao

    #10302
    dubai
    Membro

    scusa, ma parliamo solo di dubai o di altri posti?
    a dubai nemmeno io ho mai sentito di rendite coperte da fidejussione bancarie…ma parlavo in generale, affermando che se esiste una fidejussione bancaria una persona puo stare molto piu tranquilla di altre con fidejussioni diverse…

    poi anche le obbligazioni tripla A, abbiamo visto, valgono quel che valgono….

    #10313

    grazie a tutti per le risposte, ora e’ tutto piu’ chiaro, poi volevo chiedervi, secondo voi a quali developers seri potrei rivolgermi per instaurare una collaborazione con la mia agenzia?

    #10315
    Dubai master
    Membro

    Tutti i developers in questo momento sono onteressati , io per essere in alcuni database ho ricevuto ultimamente alcune proposte , i developers vogliono vendere e il mercato è fermo , in questo momrnto puoi strappare delle buone condizioni , non ti accontentare di quello che ti offrono ma rilancia.

    #10330

    ma li posso contattare anche tramite mail o e’ necessario che vada li di persona?

    #10357
    Anonimo
    Inattivo

    Dubai, non te la prendere. Fammi vedere un esempio concreto di una rendita garantita coperta da fideiussione bancaria in Italia e ti pago la pizza ogni volta che vengo a Dubai.{,.,.,}

    #9153
    Dubai master
    Membro

    Osvaldo puoi dontattarli anche tramite mail, puoi rivolgerti alla DAMAC che ha anche sede in italia adesso anche se vendere i loro prodotti non è facile. Ma ce ne sono molte altre hai solo l’imbarazzo della scelta. Scegli i progetti che ti piacciono e contatta direttamente i developers.

    Per Italyindubai mi sa che ti tocca pagare perchè forse l’unica cosa buona che ha una società italiana di cui molto stiamo parlando è proprio una fidejussione bancaria a garanzia della rendita,….

    #9139
    dubai
    Membro

    raramente me la prento, per cosi poco poi! ;-)
    allora, se vuoi ho dei prodotti con fidejussione bancaria di una banca europea (non italiana, va bene ugualmente?)

    per quanto riguarda il discorso di dubai master, beh, io le cose esattamente come sono non lo so, ma posso fare una ipotesi e provare a far lavorare i miei unici due neuroni, e cosi ho pensato:
    se io ho un bene che costa 100, lo vendo a 160 ne ricavo 60; di questi 20 li giro alla rete vendita/struttura, un altro 20 va all’investitore, e un 20 lo deposito in banca appena vendo quel bene, dite che trovo una banca che mi rida il 20% dopo 4, 5 anni? secondo me si, magari anche con qualche punticino di interesse sopra…. beh, e la banca non sarebbe disposta a garantire una fidejussione su soldi che ha gia in tasca e che deve solo rendere in 6, 7 anni al nuovo acquirente?
    potrebbe funzionare secondo voi?

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