La risoluzione del contratto per gli immobili in corso di costruzione

La risoluzione del contratto per gli immobili in corso di costruzione

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    Il 30 aprile 2009 è entrata in vigore la legge n. 9 del 2009 che ha modificato gli artt. 2 e 11 della Legge n. 13 del 2008 che ha istituito il Registro della proprietà immobiliare in corso di costruzione (c.d. Interim Real Estate Register) e che, di fatto, regola il mercato degli immobili off-plan (ossia non ancora costruiti).

    In buona sostanza, la legge n. 9/2009 introduce una disciplina molto dettagliata nei casi di inadempimento del compratore, stabilendo che:

    . il costruttore deve informare il Land Department il quale a sua volta invierà una diffida al compratore invitandolo ad adempiere entro 30 giorni;
    . qualora l’inadempimento persista, vengono previste una serie di situazioni a seconda del grado di avanzamento della costruzione:

    1. Se il progetto è stato completato all’80%, il costruttore può trattenere tutto quanto già pagato e richiedere al compratore di saldare il rimanente. Se ciò non fosse possibile, il costruttore potrà richiedere che la proprietà sia venduta all’asta per soddisfarsi sul ricavato.

    2. Se il progetto è stato completato al 60%, il costruttore può risolvere il contratto e trattenere e/o richiedere fino al 40% del prezzo originario.

    3. Se il progetto è stato iniziato ma la costruzione non ha raggiunto il 60%, il Costruttore può risolvere il contratto e richiedere/trattenere fino al 25% del prezzo originario.

    4. Se la costruzione non è iniziata per ragioni indipendenti dal controllo del Costruttore il quale non è incorso in alcuna negligenza o omissione, il Costruttore può risolvere il contratto e trattenere fino al 30% di quanto pagato dal compratore.

    La legge specifica inoltre quanto segue:

    Con il termine “costruzione” di cui ai precedenti numeri 3 e 4 si intende il caso in cui il terreno è stato consegnato all’appaltatore ed i lavori sono iniziati secondo i progetti approvati dalle Autorità competenti.

    Il Costruttore deve restituire la differenza dovuta al compratore entro il periodo di 1 anno dalla data della risoluzione o entro 60 giorni dalla data in cui l’unità è stata rivenduta.

    In ogni caso, il RERA può decidere di cancellare un progetto ed in tal caso il Costruttore deve restituire integralmente le somme versate sull’Escrow Account dal compratore.

    La legge si applica solo alle unità non ancora costruite, poiché negli altri casi la disciplina del rapporto sarà quella stabilità nel contratto.

    La legge si applica anche retroattivamente, ossia a tutti i contratti conclusi prima del 30 aprile 2009.

    La legge appare chiaramente finalizzata a proteggere il Costruttore, come dimostrato dal fatto che nulla si dice nel caso – non certo raro – in cui sia il Costruttore ad essere inadempiente rispetto alle obbligazioni contrattuali.

    Peraltro, proprio un’attenta lettura della legge consente di individuare una serie di appigli giuridici che potrebbero essere utilizzati dagli acquirenti per chiedere la risoluzione del contratto e la restituzione dell’acconto versato.

    Mi riferisco all’ipotesi di cui al punto 4, poiché la formulazione della clausola lascerebbe spazio al compratore di provare che la costruzione non è iniziata per fatto e colpa del Costruttore e che quindi egli deve restituire tutto quanto ricevuto, oltre agli interessi.

    Anche la specificazione che per costruzione si intende inizio effettivo dei lavori consentirebbe di superare il concetto, attualmente in auge tra i Developer, secondo cui il progetto è iniziato anche quando sono stati solamente predisposti i documenti ed ottenute le autorizzazioni, senza alcuna attività di cantiere.

    Sarà poi importante verificare in che modo, in che termini e secondo quali criteri il RERA procederà a cancellare i progetti e come dovranno comportarsi gli acquirenti per riottenere i soldi versati.

    Ciao!

    DubaiLegal.it

    #15295
    lovedubai
    Membro

    Buon Giorno a tutti.
    Gradirei avere il vs. parere in merito alla risposta che ho avuto dal un famoso costruttore il quale è già in ritardo di quasi 2 anni con la costruzione.
    Ho già versato il 70% ma la costruzione è al 5-10% .


    We have been advised by the master developer and Enjaz ,the company building the sub stations to provide power in Business Bay has been realigned. The substation which should be providing power to Binary is not constructed yet. As soon as the construction of the substation start we will commence the construction of Binary so that when the project is completed there is power supply in the building at the same time. The construction of substation usually takes 18 months plus 6 months for testing.
    There will be an official letter with the new completion date send out to all clients in two weeks time.
    Please see below the RERA link for an independent progress report.
    http://www.rpdubai.ae


    Questo significa che forse per altri 3-4 anni non se ne parla nemmeno.(sempre che venga fatta)
    Inoltre è una chiara intenzione di prendermi in giro.
    Vorrei , se possibile avere un vs. parere su cosa potrei fare e nel caso se conoscete chi può supportarmi in una azione legale.
    Vi ringrazio per gli eventuali vs interventi..
    Saluti

    #15694
    lucy13
    Membro

    Ciao Dubailegal, grazie per le tue preziose precisazioni. Sapresti dirmi se per sciogliere un contratto, che non ho mai firmato ma di per cui ho comunque pagato delle rate, ci deve essere anche una dichiarazione formale scritta da parte dell’acquirente che vuole scioglierlo, oppure è sufficiente sospendere i pagamenti e una dichiarazione scritta ma meno formale? In quest’ultimo caso , la data della sospensione dei pagamenti e il corrispondente stato dei lavori in quel momento , è valida per il conteggio della restituzione dei soldi versati, anche se di fatto il costruttore tira a lungo i tempi per un accordo con l’acquirente, così i lavori vanno avanti e lui restituisce sempre meno? Spero di essermi spiegata e che tu possa chiarire questo punto. Grazie. Lucia

    #15722

    Ciao, purtroppo non si può sciogliere (risolvere, tecnicamente) un contratto unilateralmente.
    Eventualmente, se previsto dal contratto, si puà “recedere”. Le condizioni per il recesso sono previste normalmente nel contratto.
    La legge sopra citata regola l’ipotesi in cui il compratore smetta di pagare, ma il pallino è comunque in mano al costruttore.
    In questo momento, vedo molto difficile che il costruttore restituisca parte di quanto preso, almeno non spontaneamente….
    Ciao!
    DubaiLegal.it

    #15737
    lucy13
    Membro

    Ciao Dubailegal, che tu sappia la legge del 2009 di cui parli nel sito , viene applicata scrupolosamente? Per poter rivedere qualche euro, mi consigli di intentare una causa tramite uno studio di Dubai, oppure cos’altro? Grazie della risposta. Lucia

    #15739

    Ciao.
    Pare che la legge non sia applicata in modo scrupoloso e comunque il punto delicato è che se il compratore vuole rivedere dei soldi non la può invocare a suo favore (essendo una legge che tutela il costruttore contro il compratore) ma deve agire per chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento del costruttore.

    Si può tentare la via stragiudiziale in prima battuta ma di solito in questi casi non si ottiene mai la restituzione di soldi ma al massimo solo uno swap (imputazione di quanto pagato su altra unità, se possibile già finita).

    L’unico modo per cercare di riottenere i soldi è l’azione legale, che però è molto costosa e non dà sicurezze sul risultato finale. A parte le incertezze sempre insite in un giudizio, vi è anche il rischio che il costruttore sia insolvente.

    Nella nostra struttura vi è un partner di lingua araba abilitato all’esercizio della professione di avvocato a Dubai per cui siamo a disposizione per ogni esigenza.

    Ciao!

    DubaiLegal.it

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