Lo SWAP – cos’e’ e dove sta la fregatura?

Lo SWAP – cos’e’ e dove sta la fregatura?

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  • #2047
    Anonimo
    Inattivo

    Ecco i meccanismi dello Swap che in italiano significa scambio. E’ una pratica che a Dubai si applica da quasi un anno.
    Bisogna distinguere tuttavia se la proprieta’ scambiata sia o meno dello stesso costruttore.
    Il caso sotto si riferisce solo a quelli swap dove il developer (costruttore) che prende a carico la vostra proprieta’ e’ diverso.
    Il piu’ delle volte e’ semplicemente una vera e propria presa per il c…… immobiliare, un’altra che si aggiunge al malcostume di quest’ultimo anno.

    A chi giova?
    a) Nel 90% dei casi solo al costruttore proponente un immobile, il quale si prende a carico il vostro “acquisto sbagliato”
    b) a tutte le agenzie immobiliari e relativi agenti, agli studi legali coinvolti in simili operazioni, che fanno laute provvigioni su queste transazioni (dal 3% al 10%).
    c) in pochi casi all’investitore che puo’ recuperare (forse) una parte della somma investita.

    Come funziona?
    Supponiamo che avete avuto la disgrazia di acquistare un appartamento di 70 mq in un progetto in Dubailand, oppure nell’emirato di Ras Al Kaimah o peggio ancora in quello terrificante di Ajman.
    Ammettiamo che abbiate versato 50.000 Euro e che il progetto sia ora fermo.
    Qualcuno Vi contattera’ e vi proporra’ un metodo per recuperare la somma, lo SWAP.
    In pratica Vi verra’ offerta una proprieta’ alternativa.
    Ultimamente va di moda proporre “Sport City”, il nome Swap city non sarebbe neppure male.
    Vi verra’ chiesto di inviare la documentazione relativa alla proprieta’ che avete acquistato per poter fare le dovute valutazioni.
    A questo punto si aprono 2 strade.
    1) La prima (piu’ improbabile) e’ che potrebbero proporvi una torre finita, dove la proprieta’ sara’ a breve (richiedete le garanzie) consegnata.

    In questo caso il prezzo potrebbe essere calcolato cosi:
    Costo dell’appartamento, a dir loro, 200.0000 Euro
    Sconto di 40.000 Euro (80% della somma versata sulla prima proprietà) .
    Soldi da versare 160.000 Euro.

    Dove sta il problema?

    Semplice. Potete acquistare lo stesso appartamento a 160.000 Euro o a 170.000 Euro da qualcun altro e restare proprietari della vostra duna a Dubailand o altrove. In pratica vi sovraccaricano il prezzo per ripagarsi lo “sconto” che voi credete di ottenere.

    2 strada (ancora piu’ assurda):
    Vi proporanno una torre in costruzione, e magari con una tabella pagamenti apparentemente interessante.
    Un’idea potrebbe essere questa:
    Costo dell’appartamento 180.0000 Euro
    Sconto di 40.000 Euro (80% della somma versata sulla prima proprietà) .
    1 Rata 70.000 Euro, quindi sborsare subito 30.000 Euro,
    poi rateizzazione a stato avanzamento lavori (ammesso che avanzeranno)

    Il trucco dove’?

    Il mercato del off-plan (cioe’ immobili in costruzione) e’ praticamente defunto (salvo alcune eccezioni) per qualche progetto su Dubai Marina e Downtown. Un costruttore in questo modo riesce a raccogliere liquidita’ e finanziare la continuazione del lavoro.
    Voi invece potete acquistare lo stesso appartamento a 140.000 Euro o a 150.000 Euro da qualcun altro, ma in entrambe i casi il rischio e’ notevole, cioe’ quello di un fermo dei lavori. In breve, passate dalle dune a qualche palo piantato in terra sborsando ancora soldi.
    Bisogna aggiungere un aspetto legale della transazione, che tuttora mi risulta poco chiaro.
    Cioe’, voi cedete la vostra prima proprieta’ a terzi, come avviene questa procedura? Attraverso l’inscrizione al registro oppure e’ regolata da un POA cioe’ da una procura? Infatti se fosse attraverso un POA potrebbe accadere l’impensabile. Il costruttore del nuovo progetto raccoglie i soldi, abbandona il cantiere e lascia il paese. Voi vi ritrovate con un cantiere incompleto e piu’ povero di prima. Ma ora ammettiamo che il costruttore della vostra proprietà precedente vinca il lotto e decida di proseguire i lavori. A chi andra’ a richiedere legamente i soldi per le rate successive? Quali saranno i vostri obblighi legali se a colui a cui avete lasciato una procura e’ sparito? Lascio le eventuali risposte a Dubai Legal.

    #15372
    pippoz77
    Membro

    Sinceramente vedo la fregatura solo ed esclusivamente se il prezzo è fuori mercato.

    Se il prezzo in linea (magari un po’ più alto) con quello di mercato, non mi sembra una cosa scabrosa, a fronte della concreta possibilità di non rivedere MAI i soldi investiti, ad es, ad Ajman.

    Concordo che il primo a guadagnarci sia il costruttore, mentre sul guadagno degli agenti/agenzie io valuterei caso per caso: ci sono realtà che operano e/o hanno operato nel reale interesse del cliente, senza chiedere commissioni.

    Solo la mia opinione certo, ma se me lo avessero proposto lo scorso anno (ad es) negli stati uniti, io avrei certamente valutato la situazione anzichè vedere i miei soldi andare in fumo.

    Un Saluto

    PS: per una volta voglio sinceramente complimentarmi con Italy per i termini e la sostanza del topic, attuale, pacato Più del solito) e di sicuro interesse. Bravo

    #15373

    Ciao,

    semplicemente lo swap tra costruttori diversi non ha senso.

    Se il cliente si fa assistere da un legale serio, riceverà sicuramente una risposta di questo tipo.

    Inoltre è ovvio che lo swap da un progetto che non prosegue o non parte ad altro, di fatto, analogo è come passara dalla padella alla brace, pagando pure il conto!!!

    L’unico swap serio e accettabile è questo:

    imputazione di quanto pagato su un progetto già finito e consegna immediata chiavi. In subordine, versamento della differenza (se i valori effettivi lo giustificano) ma consegna chiavi immediata.

    Inoltre, un’altra ipotesi praticata si ha nel caso in cui l’acquirente abbia più unità nello stesso progetto ed il costruttore decida di accorparle ed imputare il pagato su un’unica unità, di modo che l’acquirente non debba quanto meno più versare nulla. In questo caso, rimane il rischio che la costruzione non sia terminata ma almeno il cliente elimina l’esposizione finanziaria futura. Bisognerà quindi valutare a che punto è la costruzione per decidere la convenienza o meno di tales oluzione.

    Per quanto riguarda gli aspetti legali, dato che io consiglio solo di farlo con proprietà dello stesso costruttore, si farà contratto di risoluzione consensuale del primo rapporto (con eventuale registrazione del trasferimento, semmai vi era già stata preregistrazione) e nuovo SPA per il nuovo rapporto con indicazione del prezzo che tenga conto di quanto versato precedentemente e registrazione della unità.

    Spero di essere stato chiaro!!

    Ciao!

    DubaiLegal.it

    #15375
    dubai
    Membro

    che bello….ogniuno da sfoggio dei propri servizi cercando di affondare tutti gli altri….

    ITALY….sei contradditorio….
    prima dici che possiamo acquistare unl’altra propieta allo stesso prezzo dello swap e tenerci la nostra “duna”,proponendolo come un vantaggio…
    poi dici che se per caso questa rimane comunque a nostro carico dobbiamo comunque pagare entrambi i progetti….
    beh, intanto se il secondo costruttore scappa non credo che si debba ancora pagare….e per il primo progetto si puo sempre decidere di lasciarlo li dov’e e come sta….o sbaglio?
    comunque a me piace chi invece di vedere sempre problemi prova a dare anche dele soluzioni….se vuoi starmi a genio quindi adoperati a tal fine…

    di buono è che hai usato termini tipo “di solito”, “quasi sempre”, “probabile”….quindi lasci spiragli a chi si muove eticamente e consapevolmente…

    DUBAILEGAL…da ottimo legale quale dimostri di essere, mi sai dire come faresti swappare bene a chi ha comprerato da un developer che ha una e soltanto unaproprieta? dal 30piano ti fai dare lo scantinato, che forse sara il primo a “vedere la luce”? (paradossale no?)

    pippoz….tu sei mosso davvero da uno spirito da crocerossina, purtroppo non sei l’unico a lavorare per quella azienda a non tutti hanno il tuo buon animo….percio tu rischi di apparire ingenuo dalle tue affermazioni…

    #15377

    Ciao Dubai,

    risposta semplice… semplicemente non si fa lo swap.

    Del resto non credo che lo swap sia la panacea per tutti i problemi, ma solo una possibile soluzione sottoposta a molte condizioni e variabili (anzitutto l’accordo del costruttore, poi l’effettiva esistenza di unità già finite ed infine la verifica del valore di scambio).

    Nel caso da te citato, non vedo altre soluzioni se non, anzitutto, avere tutti i documenti in regola ed avere la preregistrazione, quanto meno per avere un titolo opponibile a terzi (e ti assicuro che ancora adesso molti acquirenti non hanno nè preregistrazione nè conto escrow-vero)

    Poi, o attendere l’evolversi della situazione o eventuali interventi dell’autorità locale (soluzione no cost) o affidarsi ad un avvocato per intentare una causa finalizzata alla risoluzione ed alla restituzione (soluzione assai costosa e dagli esiti incerti, ma l’unica strada percorribile in determinate situazioni).

    Purtroppo, a quanto mi consta, allo stato tertium non datur.

    Ciao!

    DubaiLegal.it

    ps
    io non cerco di fare sfoggio dei miei servizi nè tanto meno di affondare nessuno, sto solo cercando di dare un contributo ed un aiuto. Mi spiace che anche questo comportamento sia giudicato malizioso e sia frainteso….

    #15399
    dubai
    Membro

    guarda, facciamo cosi…allora non è fatto in cattiva fede….diciamo solo che è normale che un professionista percepisca e consigli la propria professione come la migliore per risolvere lo stesso problema…

    continui a consigliare quindi la via del legale per provare a recuperare i soldi, ammettendo che è una via lunca, molto costosa ed assolutamente incerta….
    io ho qualche preventivo fatto da tuoi colleghi….

    nemmeno io la considero la panacea di tutti i problemi….ma sono abituato a provare a dare delle soluzioni a chi me le chiede, a valutare il minore dei due mali e a limitarmi a dare l’informazione e fare poi scegliere il cliente….

    altra piccola differenza….io considero “aiuto o contributo” quando viene concesso gratuitamente, altrimenti io la chiamo prestazione professionale…non dico che non sia corretto, ma chiamiamo le cose col proprio nome!

    buone cose

    #15401

    Ciao,

    se rileggi i miei post sono sempre caratterizzati proprio dall’intento di indicare le varie alternative per mettere in condizione gli utenti di scegliere, come faccio del resto con i miei clienti. Anche il non fare niente o attendere, a volte, è una scelta possibile.

    Quanto ai colleghi, ti dicolo solo che io ho il mio modo di lavorare e rispondo solo del mio operato. In ogni professione ci sono vari modi di lavorare. Quello che è avvenuto a Dubai nel mondo immobiliare negli ultimi anni credo ne sia l’esempio più fulgido….

    “aiuto o contributo” si riferisce al forum, dove cerco sempre (vedi anche sezione leggi e regolamenti) di dare indicazioni tecnicamente motivate, frutto comunque di studi e approfondimenti. Ovviamente se poi devo esaminare i singoli casi e dare pareri specifici chiedo un compenso, a remunerazione della mia attività, come credo sia giusto. O no?

    Ciao!

    DubaiLegal.it

    #15402
    dubai
    Membro

    potremmo stare qui all’infinito oppure no…io preferisco “no”…

    #15406
    pippoz77
    Membro

    Ciao Dubai,

    sinceramente non capisco il sarcasmo: tu faresti pagare a tuoi clienti un’ulteriore provvigione per cercare di aiutarli in una situazione simile?

    Mi era parso di capire di no, quando me lo hai spiegato di persona.
    Dalle tue risposte stizzite posso solo pensare che il tuo topic “ad hoc” per proporre scambi Ajman/Dubai non abbia dato i suoi frutti… o sei sotto stress per il troppo lavoro?

    Per quanto concerne le persone con cui lavoro io, ti prego di non presupporre nulla: potresti rimanere sorpreso.

    Un Saluto

    dubai ha scritto:



    > pippoz….tu sei mosso davvero da uno spirito da
    > crocerossina, purtroppo non sei l’unico a lavorare
    > per quella azienda a non tutti hanno il tuo buon
    > animo….percio tu rischi di apparire ingenuo
    > dalle tue affermazioni…

    #15430
    dubai
    Membro

    giusto per confermare quanto ho scritto puntuale arriva la tua risposta…
    ulteriore? assolutamente no!….
    probabilmente anche voi non avete chiesto una “ulteriore” provvigione, ma dubito che chi ti ha organizzato sta cosa non c’abbia goduto (economicamente eh!).
    poi, scusa se mi permetto, io non avevo alcun cliente MIO (e con mio intendo a cui io ho venduto ajman) dal quale dovermi rinfrancarmi la coscienza scontando le mie provvigioni e facendo del volontariato gratuito….
    diversamente pero mi sono accordato con chi mi ha proposto lo swap per avere diversi vantaggi per chi swappava a scapito di provvigioni alte per me. non mi vergogno ne mi voglio vantare nel dire che si trattava di un 2% sulla sola differenza della cifra da pagare a dubai meno quella pagata ad ajman…quindi briciole ma non mi andava di guadagnare alle spalle di chi sulle spalle ha gia dei bei bidoni….
    il mio stizzimento è dovuto al comportamento di qualcuno che collabora con te….STOP.
    sono stressato per il tropo lavoro, vero (e per fortuna!), ma non credere che il problema derivi dall’eventuale fallimento dell’operazione di swap….come ti dicevo, non riempirò il frigo con quell’operazione…almeno io…
    dai, siam sotto natale…perche non ci sorprendi raccontandoci con chi lavori? sei anche tu un socio di sheik Mò? (ne sto sentendo tante ultimamente)….e comunque non devo presupporre molto….del resto so chi sono…..ho anche partecipato ad una ben riuscita presentazione a Napoli….e sicuramente si ricorderanno visto che eravamo in 8 in tutto di cui i vostri clienti erano in numero dispari inferiore a tre…

    e ora non dire che rispondo stizzito…finiamola qui per favore…

    #15441
    pippoz77
    Membro

    Ribadisco Dubai: non sei aggiornato sul mio conto, e, a ragion veduta, giustamente non vedo perchè dovresti esserlo, visto che non collaboriamo.
    Il fatto che io ti abbia risposto in questo 3d è dovuto al fatto che hai diretto una tua sarcastica considerazione alla mia persona e ti ho solamente risposto per rettificare quanto da te scritto.

    Detto questo, e per rimanere in topic, lo swap è una forma come un’altra di salvare il salvabile in operazioni che, ahimè, non hanno prodotto quanto promesso (Ajman).Ho persone che non vogliono “swappare”, preferendo lasciare in “deposito perpetuo” le cifre versate per Ajman e, pur rispettando le loro considerazioni in merito, faccio semplicemente notare che la probabilità di perdere i soldi è notevole.
    Che poi tu lo proponga con spirito samaritano o meno non mi compete e, nel primo caso, ti fa onore.

    Per quanto concerne la mia coscienza, ti posso garantire che è assolutamente tranquilla: non tutti hanno la fortuna, come te, di avere avuto la sfera di cristallo e di aver saputo in anticipo quali e quanti fossero i progetti appetibili… la tua saccenza (a posteriori) è illuminante specialmente quando tira in ballo l’etica personale e professionale di persone (il sottoscritto) che non hai mai conosciuto di persona.

    E’ Natale è vero, ma io aspetterò la Befana;) per farti il “dono della conoscenza” sulla mia situazione professionale.

    Salutandoti, auguro Buon lavoro e Buone Feste

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