News in tema di conflitti tra developer e acquirenti di unità off-plan

News in tema di conflitti tra developer e acquirenti di unità off-plan

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  • #1205

    Segnalo a tutto il forum un interessante articolo apparso oggi su Business 24 ( http://www.business24-7.ae/Articles/2009/1/Pages/01282009_c77c5faf7c0e4120b77817701e56af04.aspx )

    In buona sostanza, l’articolo ricorda che in base all’art. 11 della Legge n. 13/2008 il developer di unità off-plan (non ancora costruite) deve seguire una particolare procedura per risolvere il contratto in caso di inadempimento del compratore. Inoltre, la norma concede al costruttore il diritto di trattenere il 30% di quanto pagato dal compratore.

    Nell’articolo si legge che gli acquirenti potranno rivolgersi alla Property Court, appositamente costituita per risolvere le controversie immobiliari, dopo essersi rivolti al Dubai Land Department.

    In una circolare amministrativa emanata nel novembre 2008, il DLD aveva specificato, fra l’altro, che in caso di risoluzione del contratto il costruttore avrebbe diritto al 30% del prezzo del contratto oltre al 30% di quanto già pagato. In pratica, se il prezzo della compravendita fosse pari ad 1.000.000 Dhs e l’acquirente avesse pagato il 40% del prezzo, allora in caso di risoluzione per inadempimento del compratore il costruttore avrebbe diritto a Dhs 300.000 (30% del prezzo) oltre a Dhs 30.000 (30% di Dhs 100.000) = Dhs 330.000.

    Nell’articolo si aggiunge però che se il compratore volesse contestare queste modalità di conteggio potrebbe comunque rivolgersi alla Property Court la quale potrebbe anche decidere di disapplicare parzialmente o integralmente le indicazioni fornite dal DLD.

    In ogni caso, qualora il compratore volesse risolvere il contratto per inadempimento del costruttore ha diritto di rivolgersi direttamente alla Property Court.

    L’articolo conclude ricordando che, in ottemperanza a quanto stabilito dalla legge n. 13/2008, i costruttori possono ora registrare online tutte le unità in corso di costruzione tramite un sistema chiamato “Oqood”.

    In caso di trasferimento dell’unita “off-plane” i costi saranno identici a quelli applicati dal DLD, vale a dire l’1% del valore dell’unità a carico del venditore ed 1% del valore a carico dell’acquirente.

    Si ricorda che a seguito dell’introduzione della menzionata legge n. 13/2008 i costruttori devono registrare nell’apposito “Interim Real Estate Register” tutte le unità del progetto e solo successivamente possono procedere alla vendita, che dovrà essere sempre registrata nell’Interim Real Estate Register.

    Ciao a tutti.

    DubaiLegal.it (www.dubailegal.it)

    #11592
    Dubai master
    Membro

    Il conto non è corretto…fa 350.000 comunque la cosa come hai giustamente detto è che è meglio portare qualsiasi controversia davanti alla property court in quanto spesso se ci sono responsabilità del costruttore per ritardi o altro le decisioni sonoa favore dell’acquirente. Questo come giurisprudenza generale non della nuova corte della quale non mi risultano ancora decisioni che possano incidere con sulla giurisprudenza generale.

    #11594
    Anonimo
    Inattivo

    Non e’ proprio cosi, caro avvocato! L’articolo usa il verbo “may” non a caso per esprimere la possibilita’ di procedere. Ai fini teorici e’ tutto molto bello se e quando saro’ fattivamente possibile, ma nella sostanza non sta accadendo proprio un c …. di quello che dovrebbe accadere. Non ci sarebbe abbastanza personale per risolvere le questioni e quello che c’e’ e’ scarsamente preparato. E’ la manna degli avvocati questo periodo, non a caso e’ apparso questo thread.

    #11598

    Allora, ho messo un messo un link ad un articolo pubblicato su un sito di news e non certo da me, nè stavo esprimendo alcuna opinione!!!

    Se quello che c’è scritto non vi piace/aggrada non prendetevela con me!!

    Ho voluto segnalarlo e sintetizzarlo in italiano solo per fornire un servizio di informazione agli utenti del forum!!!

    Detto questo, e senza spirito di polemica, a casa mia il 30% di 1.000.000. è 300.000 ed il 30% di 100.000 è 30.000; ed infatti la cifra di 330.000 viene indicata anche nell’articolo. Allo stesso modo il verbo “may” vuole dire avere la possibilità e quindi anche avere il diritto; non a caso nel testo dell’articolo si legge “The purchaser is entitled to refer the matter to the appropriate court with jurisdiction (which is now the Property Court)”.

    Comunque non capisco davvero questo atteggiamento aggressivo e polemico di fronte ad una semplice segnalazione con annesso link….

    Ciao a tutti! (naturalmente continuerò a segnalare informazioni utili ai lettori del forum) ;)

    #11600
    senzaparole
    Membro

    Solo per amore della matematica:

    ” In una circolare amministrativa emanata nel novembre 2008, il DLD aveva specificato, fra l’altro, che in caso di risoluzione del contratto il costruttore avrebbe diritto al 30% del prezzo del contratto oltre al 30% di quanto già pagato. In pratica, se il prezzo della compravendita fosse pari ad 1.000.000 Dhs e l’acquirente avesse pagato il 40% del prezzo, allora in caso di risoluzione per inadempimento del compratore il costruttore avrebbe diritto a Dhs 300.000 (30% del prezzo) oltre a Dhs 30.000 (30% di Dhs 100.000) = Dhs 330.000.”

    Se l’acquirente avesse pagato il 40% avrebbe versato Dhs 400.000. Il 30% di Dhs 400.000 sono Dhs 120.000. Quindi il totale da pagare in caso di risoluzione è Dhs 300.000 (30% del prezzo d’acquisto) + Dhs 120.000 (30% di quanto già pagato) = Dhs 420.000

    #11596
    Anonimo
    Inattivo

    Dubailegal, non fingiamo. Io non ho polemizzato. Tu fai della pubblicita’, e citi un articolo scrivendo
    Nell’articolo si legge che gli acquirenti potranno rivolgersi alla Property Court, appositamente costituita per risolvere le controversie immobiliari, dopo essersi rivolti al Dubai Land Department.. Dato che gli avvocati mi fanno venire un gran prurito (perdonami per questo) ti ricordo che la vostra categoria si attacca anche alle virgole quando si tratta di mettere in dubbio le clausole di un contratto. Quindi permettimi di far notare a tutti che il verbo utilizzato nel testo inglese non dice “potranno” ma “potrebbero”. La prima da una speranza concreta la seconda e’ ipotetica.
    Mi sa che mi tocca aprire anche uno studio legale fra poco.;)

    DubaiLegal.it ha scritto:


    > Allora, ho messo un messo un link ad un articolo
    > pubblicato su un sito di news e non certo da me,
    > nè stavo esprimendo alcuna opinione!!!
    >
    > Se quello che c’è scritto non vi piace/aggrada
    > non prendetevela con me!!
    >
    > Ho voluto segnalarlo e sintetizzarlo in italiano
    > solo per fornire un servizio di informazione agli
    > utenti del forum!!!
    >
    > Detto questo, e senza spirito di polemica, a casa
    > mia il 30% di 1.000.000. è 300.000 ed il 30% di
    > 100.000 è 30.000; ed infatti la cifra di 330.000
    > viene indicata anche nell’articolo. Allo stesso
    > modo il verbo “may” vuole dire avere la
    > possibilità e quindi anche avere il diritto; non
    > a caso nel testo dell’articolo si legge “The
    > purchaser is entitled to refer the matter to the
    > appropriate court with jurisdiction (which is now
    > the Property Court)”.
    >
    > Comunque non capisco davvero questo atteggiamento
    > aggressivo e polemico di fronte ad una semplice
    > segnalazione con annesso link….
    >
    > Ciao a tutti! (naturalmente continuerò a
    > segnalare informazioni utili ai lettori del forum)
    > ;)

    #11610
    Dubai master
    Membro

    Io non posso che concordare con ItalyinDubai, in questo periodo con le richiesta di molti developers di rientrare delle rate scadute c’è un gran fermento di avvocati, per fortuna i developer che stanno portando avanti queste azioni sono quelli meno seri e quindi anche meno prparati.
    Che sia una pubblicità è indubbio,
    Per quanto riguarda i conti ha ragione senzaparole….nel conto ho sbagliato, l’esempio riportato fa 420.000 aed, mi sono sbagliato anche io…che figura…….

    Comunque per adesso non preoccupatevi , nessun developer serio ha chiesto risoluzioni per inadempimento(tranne in casi limite) e non bisogna quindi buttarsi la zappa sui piedi prima che ciò accada se accadrà.

    #11613

    Dal tono della tua prima email avevo ben capito che non hai avuto belle esperienze con gli avvocati e questo mi spiace, anche se vorrei sottolineare che tra Dubai e l’Italia vi sono differenze enormi su come viene esercitata la professione.
    Mi limito solo a ricordare che gli avvocati possono anche servire per tutelare gli interessi dei clienti e non solo dei grossi gruppi costruttori.
    Andando ad esaminare il testo dell’articolo, e quindi lo scopo della nuova disposizione – tralasciando inutili formalismi – mi pare che l’affermazione secondo cui l’acquirente “is entitled” (ossia “ha diritto”) dimostri in modo inequivocabile che l’acquirente può adire la Property Court (il fatto che la Property Court ancora non sia pienamente operativa o presenti delle carenze di personale rappresenta semmai un problema che si pone su un piano diverso rispetto alla norma di legge ed alla legittimazione ad agire).

    Detto questo, ritengo che possa solo essere utile a tutti segnalre articoli o news sul diritto dubaino in relazione ad argomenti attinenti a questo forum e magari aprire una discussione al riguardo.

    Grazie comunque delle critiche (costruttive) che sono sempre apprezzate!!! Spero che in futuro tu abbia occasione di ricrederti sugli avvocati (o almeno su alcuni!!).
    Ciao!! :)

    DubaiLegal.it

    #11617
    dubai
    Membro

    domandina per dubailegal:

    come si puo applicare la legge nel caso dei seguenti progetti (nel caso che li conoscessi…):

    -arabian legends – dubailand
    -eden blue – dubai marina
    -my tower – dubai marina
    -romeo and juliet – jvc

    ?

    è possibile per i compratori finali avvalersene in modo vantaggioso oppure sarebbero solo le società che le hanno comperate a trarne vantaggio?

    #11622
    pippoz77
    Membro

    Quindi permettimi di far notare a tutti che il verbo utilizzato nel testo inglese non dice “potranno” ma “potrebbero”. La prima da una speranza concreta la seconda e’ ipotetica.

    @ Italy:

    scusa ma visto che is puntualizza è bene specificare. Nell’arcolo si usa il verbo “may”. Ora, se le regole della declinazione anglosassone non sono cambiate, la traduzione dovrebbe essere come segue:
    “may” = “potere” mentre il condizionale si esprime con “might”.
    Se poi uno vuole interpretare in modo soggettivo, così sia.
    Just for the record

    #11623

    Rispondo alla domandina di Dubai.
    Conosco alcuni dei progetti citati e, purtroppo, i relativi problemi…. A mio parere – ma prendetelo come tale, mi raccomando, se no poi chissà cosa mi dite – la soluzione si trova nella ratio delle recenti norme, che indiscutibilmente è la tutela dell’acquirente finale per dare fiducia nel mercato.
    Dato che molte disposizioni sono, volutamente, generiche, creda che si possano e debbano interpretare tenendo presente lo scopo per cui le leggi sono state emanate.
    Andando nello specifico, ritengo che tutte le vendite di unità off plan debbano essere preregistrate a prescindere dalla posizione del venditore (developer o investor), dato che gli artt. 6 e 7 della legge 13/2008 citano le ipotesi di “resale”. Essendo necessaria la preregistrazione, ne deriva l’obbligo che i pagamenti vadano poi in escrow account.
    Fra l’altro, in alcuni casi il c.d. ‘”investor” in realtà sembra assumere la posizione di “developer” o “codeveloper”, con la conseguenza che non si pone più il dubbio dell’applicabilità delle norme di tutela.
    Cmq, come sempre, ogni caso ha una storia a sè e bisogna guardare con attenzione i documenti contrattuali (da cui a volte si possono ricavare elementi davvero utili a giustificare le ragioni degli acquirenti finali).
    Questa è la mia modesta opinione. Aspetto le vostre osservazioni.
    Ciao!!

    #11624
    Dubai master
    Membro

    Dubai spero che tu sappia che tutte e 4 le cose che hai menzionato sono state vendute dalla stessa persona o comunque in un modo o nell’altro quella persona c’entra?

    Per la eden blue ha rilevato il progettoe d ha aumentato elmatrature degli appartamenti chiedendo ai proprietari di pagare la dfferenza o di cedere la proprietà.

    Per My tower e Romeo & juliet e Arabian legends ha venduto l’intero progetto e c’è anche dentro come in tutto quello che vende con una sua percentuale.

    :)

    Chi sa chi è………..

    #11625
    dubai
    Membro

    si, diciamo che ho fatto due chiacchiere con l’uccellino e me lo ha detto…..e pensa te che caso…sono le stesse che ho nominato!
    ho voluto tener fuori gli altri nostri amici bergamaschi e mi chiedevo se il nuovo amico, essendo anche lui bresciano come la piu nota vendente, li conoscesse da vicino….ma sicuramente no….

    #11626
    domenico
    Membro

    Chissa perche’ ma ho l’impressione ripeto l’impressione che il Sig. Dubailegal abbia qualcosa di familiare,mi auguro che sia la persona che conosco,se e’ cosi non mi puo’ che far piacere,se mi sbaglio fa niente in quanto credo anche se non lo conosco Dubailegal in una sua professionalita’nel settore legale.
    Saluti Domenico

    #11627
    Dubai master
    Membro

    Dubai, ma chi lo sa…… il mondo è piccolo

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