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La prima sentenza emessa dalla sezione specializzata in diritto immobiliare del Tribunale di Dubai, creata nell’agosto 2008, rappresenta un importante punto a favore degli acquirenti e aumenterà sicuramente la confidenza nel sistema da parte degli operatori del settore immobiliare.
Il presidente della Corte, Giudice Omar Mira, ha infatti deciso che la società di costruzioni Mizin, posseduta dalla società Tatweer di proprietà del Governo, debba restituire 7,4 milioni di Dirham (circa 2 milioni di Dollari), oltre gli interessi e le spese legali, all’acquirente di alcuni immobili poiché il venditore Mizin non aveva registrato la transazione presso il Dubai Land Department entro 60 giorni dalla firma del contratto, avvenuta l’8 aprile 2008.
Il Giudice ha affermato che ogni trasferimento di proprietà od ogni altra transazione relativa ad un immobile – sia esso già esistente o ancora in corso di costruzione – deve essere registrata presso gli appositi registri tenuti dal Land Department ed in mancanza di tale registrazione la transazione è invalida e priva di effetto, con la conseguenza che il venditore è tenuto a restituire i soldi ricevuti dal compratore.
La sentenza fa esplicito richiamo alla legge n. 13 del 2008 che prevede che tutte le transazioni immobiliari, comprese quelle relative ad unità vendute “off-planâ€, debbano essere registrate presso il Land Department.
Al momento dell’entrata in vigore della legge era stato dato ai costruttori un periodo di grazia di 60 giorni per registrare le transazioni effettuate in precedenza e tale termine non era stato rispettato da Mizin.
I primi commentatori della sentenza hanno sottolineato come l’interpretazione letterale data dal Giudice alla legge induca a ritenere che la tendenza del Tribunale sia quella di proteggere gli investitori piuttosto che i costruttori.
La sentenza è stata impugnata dal costruttore e sebbene possa quindi essere revocata in sede di appello, rappresenterà uno stimolo ad agire per tutti quegli acquirenti che attendevano di conoscere gli orientamenti dei giudici di Dubai prima di dare inizio ad azioni legali volte a recuperare i soldi investiti in progetti che sono in ritardo, che non sono mai partiti od che addirittura sono stati cancellati (fonte http://www.business24-7.ae).A me pare un buon inizio (ovvio che poi i costruttori debbano avere i soldi da restituire, ma intanto è già importante che qualcuno gli faccia capire che la pacchia è finita)!!!
Ciao!
Dubailegal.itCaro Dubailegal, desidero ringraziarti per l’eccellente lavoro che stai portando avanti attraverso questo forum e che ho seguito sin dall’inizio.
Quando ho creato il forum quasi tre anni fa, l’obiettivo che mi ero prefissato era che il forum diventasse una fonte di informazioni importante e di pubblica utilità , libera e trasparente. Forse non ci siamo sempre riusciti, ma i risultati a mio avviso sono stati encomiabili anche e soprattutto grazie a chi come hai fatto tu si è prestato a tali fini e senza nulla pretendere. Penso quindi l’obiettivo originale sia stato raggiunto e adesso espanderemo l’utilità del forum per mirare a nuovi traguardi che sono sicuro centreremo con lo stesso entusiasmo di sempre. Spero che oltre quanti hanno potuto trarre benefici dei tuoi interventi anche tu potrai avvantaggiarti per la tua professione e per il tuo lavoro.Questa è una BOMBA! se così fosse per tutti la vedo male per quei costruttori inadempienti…. non capisco però come la sentenza abbia carattere retroattivo: la legge è stata introdotta solo a fine 2008, mentre qui si parla di una transazione di aprile dello stesso anno, come mai?
Posso immaginare che adottando il buon senso il giudice, in assenza di una legge precedente alla data della delibera, si è ispirato a quella attuale per decidere sulla ragione di entrambi le parti. Mi sembra una cosa giusta.
Anzitutto grazie a te Nicola per le belle parole, ma soprattutto per l’impegno e l’entusiasmo nel portare avanti il tuo “progetto”. Anche io, come te, nel mio piccolo ha avuto un “sogno”, rappresentato dall’utilizzare le mie conoscenze di diritto internazionale per entrare nel mondo “Dubai”. Sono stato fin da subito affascinato da questo paese e, come credo traspaia dai miei messaggi, sono convinto che il futuro passerà sicuramente attraverso Dubai. Sono appena rientrato in Italia e sono sempre più convinto che le opportunità che si trovano a Dubai (che mi ricordano quelle degli USA di qualche anno fa) sono davvero numerose e non più paragonabili a quelle del mercato europeo (almeno di questo periodo).
Certo, ci vuole professionalità e umiltà . Due aspetti che forse in passato sono mancati e sono all’origine dei casini attuali, soprattutto nel settore immobiliare. Credo che uno dei compiti di coloro che vorranno lavorare ed operare in futuro a Dubai sarà proprio quello di alzare il livello di professionalità e competenza, in tutti i settori, di modo da trasformare questo mercato pieno di opportunità in un mercato davvero serio ed affidabile.
Da parte mia, mi sono prefisso questo scopo ed è anche per questo che credo che portare conoscenza, per quanto di mia competenza, su Dubai non possa che fare bene al sistema e quindi, indirettamente, anche a me in quanto professionista che vi sta operando.
Fammi sapere quando si svolgerà il prossimo incontro degli utenti del forum! Almeno avrò una buona ragione per scendere, che non sia la solita visita al RERA o al Land Department!!!
Detto questo, a Pippoz rispondo che la sentenza non ha carattere retroattivo. E’ la legge n. 13 del 2008 che ha carattere “retroattivo”, nel senso che l’art. 3.2 stabilisce testualmente: “Any developer who made a sale or other disposition that transferred or restricted title prior to the coming into force of this Law should approach the Department to get it registered in the Real Estate Register or the Interim Real Estate Register, as applicable, within 60 days after the date on which this Law came into force” (ossia fine 31 agosto 2008).
In pratica, come ha sentenziato il Giudice, la legge ha previsto che tutte le transazioni concluse prima del 31 agosto 2008 dovevano essere registrate entro il 31 ottobre 2008.
Chi non lo ha fatto (oserei dire quasi tutti…) adesso sa cosa rischia.
Aggiungo che pare che la camera di conciliazione, benchè non ancora ufficialmente presentata al pubblico, abbia già deciso 95 casi in un solo mese !!! (fonte EmiratesNews, che mi è stata confermata da funzionari del RERA). La conciliazione è uno strumento sicuramente utile poichè serve a far conoscere, rapidamente e senza le lungaggini del processo, sia all’acquirente sia – soprattutto – al venditore le leggi in vigore, aiutando le parti a capire che in molte situazioni è forse meglio “conciliare” che andare in causa, tanto più che adesso iniziamo a sapere da che parte pende la bilancia dei giudici.
Ciao!!
Dubailegal.it
Il prossimo incontro é previsto per l’8 di aprile, penso sia troppo vicino per poterti organizzare. Ad ogni modo, alla tua prossima missione informaci cosà verifichiamo la possibilitá di trovare un buon motivo per incontrarci.
Detto questo e ripercorrendo il tuo concetto, dopo le mille prove di poca professionalità dimostrata da parecchi imprenditori (non solo immobiliari e ahimè ho potuto constatare anche sulla mia pelle) sogno di vedere le statistiche ribaltate e sentir parlar bene degli operatori italiani, perché ce ne sono parecchi onesti e professionali.
complimenti a dubailegal per la news,
complimenti sempre a nicola per il suo forum senza il quale molti di noi non avrebbero potuto “incontrarsi”……certamente è ovvio che dubai è in pieno sviluppo, nonostante tutte le cose che scrivono i giornali soprattutto italiani e inglesi, i quali pur di fare notizia, propinano cialtronerie a gogo, del tipo “bye bye dubai…è saltato tutto…hanno lasciato le auto in aeroporto e son scappati…”
la verità è che dubai resta comunque DUBAI, difficilmente riproducibile per velocità di sviluppo, di scambi e di business nonostante la crisi, quindi che ben venga un po’ di ottimismo che non guasta mai !!
ciao a tutti,
NINNISalve a tutti! Credo che la notizia che sembra essere piu’ una mossa propagandistica dovrebbe essere approfondita. Mi spiego meglio. Chi e’ l’acquirente? Si chiama Giuseppe Rossi oppure Mohammed Ali? Infine, avvisaci se e quando i soldi saranno rimborsati. Quando avro’ queste 2 informazioni il quadro sara’ piu’ realistico.
Mossa propagandistica o no intanto é un bel taglio rispetto al passato. Forse funzionerà anche per mettere in guardia gli attuali speculatori che fino ad oggi han fatto orecchie da mercanti.
salve a tutti,
sono iscritta solo da oggi a questo sito e vorrei cortesemente sottoporvi il seguente quesito. Ho acquistato uno “studio” nel 2007 e solo adesso la ALMASAH International Real Estate mi chiede di versare 5000 AED come spese di registrazione presso il Land Department & RERA entro e non oltre il 4 Giugno 2009 . Vi chiedo se tale procedura è corretta ( …anche se posticipata) e legale.
Vi ringrazio in anticipo per la cortese rispostaPer quello che io sappia i proprietari di immobili devono versare il 5% degli introiti relativi alla quota annuale dell’affitto e o 0,5% del prezzo d’acquisto. Questa “imposta” può essere ripartita in 12 quote mensili. Ora io non possiedo immobili a Dubai quindi ti consiglio di aspettare qualche altro messaggio. A tal riguardo spero che DubaiLegal ci sappia IMPRESSIONARE!!!! /???/.
non so quanto possa dire dubailegal a proposito facendo parte del gruppo dell’altro “fratello”…
sicuramente pero puo confermare che questa usanza non è tra quelle in essere a dubai….quello a cui ti riferisci tu, credo di intuire, è forse solamente il barzello “forfettario” richiesto da chi l’appartamento te lo vende e lo fraziona per pagare le spese condominiali… ma una volta non era “tutto compreso”? buh
italy, a te la parola!
Caro Dubai, sinceramente non capisco proprio a quale gruppo tu ti riferisca. Ti pregherei di chiarire il tuo pensiero.
In ogni caso, tengo a precisare che io non faccio parte di nessun “gruppo” nè tanto meno sono legato da alcun vincolo contrattuale con chicchessia e sfido chiunque a dimostrare il contrario.
Ricordo che sono un avvocato indipendente che non deve certo sollecitare l’acquisto di pregiata sabbia dubaina.
Sono assolutamente fuori dalle beghe che riguardano costruttori, agenti, pseudo agenti o venditori di sabbia.
Anzi, il mio interesse è proprio quello di cercare di aiutare gli investitori italiani che stanno patendo le pene dell’inferno per aver investito i loro sudati risparmi seguendo i suggerimenti di operatori troppo spesso assai smaliziati.
Se per ragioni deontologiche dovute a precedenti incarichi non posso assumere il patrocinio spiego sempre le ragioni di tale mia scelta.In quest’ottica, cerco di postare sul forum interventi unicamente finalizzati a fare chiarezza sulla complessa normativa immobiliare di Dubai, senza mai discutere sulla qualità e sulle caratteristiche dei vari costruttori o dei vari progetti.
Posta questa doverosa precisazione, rispondo a Mestrina per dire che secondo me tu fai riferimento alla Municipality Tax. A Dubai, tutte le unità immobiliari date in affitto a dipendenti di società sono soggette ad una tassa annuale che deve essere pagata alla Dubai Municipality. I professionisti ed i dipendenti di livello più elevato sono obbligati al pagamento di un importo pari al 5% (che sale al 15% nel settore bancario) del canone annuale di locazione, mentre i dipendenti di grado inferiore sono tenuti al pagamento di un importo fisso (pari a Dhs 300). Il pagamento viene effettuato a rate direttamente dal datore di lavoro.
Per quanto riguarda il quesito di Berni, in effetti molti acquirenti stanno ricevendo la lettera di cui tu parli. Da quanto si legge, sembra si tratti della famosa preregistrazione. Peraltro non mi è chiaro se l’importo di AED 5.000 si riferisca solo al costo amministrativo di registrazione o si riferisca all’importo della tassa. Inoltre, non ho capito come mai viene indicato il termine essenziale del 4 giugno (parlare di deadline a Dubai mi fa un pò ridere…). Appena avrò fatto chiarezza ve lo farà sapere!
Ciao!
DubaiLegal.it
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