proposta di acquisto

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Forums Forum Immobiliare [Abitare a Dubai] proposta di acquisto

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  • #634
    pikke
    Membro

    mi hanno proposto l’ acquisto di un appartamento di 140 mq , quadrilocale presso il futuro grattacielo dolce vita a dubai marina.
    Ho molti dubbi, soprattutto sulla rivalutazione futura dell’ immobile. Dicono che sara’ pronto tra 2 anni.l’ 8% è il rendito assicurato per l’ affitto e gestione della società venditrice. Mi puoi dire qualcosa di più? A quanto sono i prezzi al metro quadro in quella zona? é un 99 Holder o no? E se l’ emiro si riprendesse tutto con leggi speciali fatte apposta?

    #8786
    nicola
    Membro

    E se domani mi cadesse un aereo sul tetto? :)

    A Dubai ci sono corporations che hanno investito miliaia di miliardi di euro/dollari. Credo prima di mettersi nelle mani di Dubai si siano fatti qualche conto, che dici?

    #8795
    pikke
    Membro

    caro nicola, quella era una battuta presa dal panico.
    mi potresti pero’ rispondere riguardo alle altre cose che ti avevo chiesto?
    Scusa

    #8796
    nicola
    Membro

    Come per tutti i mercati immobiliari si possono fare delle stime dettate dall’andamento attuale del mercato. Quello che ho notato é che il mercato va a zone. Il mio paree “personale” é che gli immobili ancora in fase di costruzione aumenteranno di valore mentre quelli giá abitati o comunque abitabili dipende dalla zona. Emirates Hills (Springs, Meadows, Lakes) per esempio credo abbiano giá permesso speculazioni a mio avviso eccessive ed essendo stati i primi offerti come Free Hold, ne hanno sacrificato la qualitá. Quindi penso che alcune zone, soprattutto quelle in costruzione sono ancora un opportunitá di lucro appetibile e quindi includerei la torre di cui hai accennato.

    #8803
    Lord67
    Membro

    Ciao Pikke, ti ho risposto ieri in privato cercando di darti delucidazioni e soprattutto chiarirti alcuni punti.
    Guarda tra i messaggi privati.
    Sempre a disposizione.
    Ciao :)

    #8816
    domenico
    Membro

    Credo che sarebbe utile se hai informazioni utili metterle a disposizione anche ad altri utenti del forum che possano avere le stesse leggittime preouccupazioni del’amico Pikke.{,.,.,}

    #8844
    dubai
    Membro

    ciao pikke,
    provo a darti qualche info generale:
    -per costruire un palazzo di 30 piani ci vogliono circa 3 anni…da lancio del progetto all’inizio dei lavori però non lo si sa…e 3 anni possono non bastare ;-)
    -la rivalutazione a dubai ci sara in generale per alcuni anni ancora di sicuro; a dubai marina, specialmente se compri sulla carta, sei tranquillo! questo se compri al giusto prezzo… perche è chiaro che se compri ad un prezzo del, faccio un esempio, 50% piu caro, ti ci vorranno almeno 2 anni per “riprenderti” i soldi investiti.
    -per quanto riguarda le rendite garantite penso che qualsiasi cosa proposta da contratto da una societa locale puoi andare sul sicuro (non si scherza a dubai ne si tiran bidoni). e poi l’8% è piu che credibile, visto che a dubai marina puoi fare tranquillamente rendite a due cifre.
    -dubai marina è tutta free hold, compri cioe a proprietà piena, un po come in italia.
    -non c’e il rischio che lo sceicco di prenda tutto….se cosi facesse se ne andrebbero tutti, e non so cosa se ne farebbe di migliaia di palazzi vuoti! ;-)
    -il prezzo a dubai marina è molto vario, diciamo che parte da un prezzo medio di circa 2500 euro al mq sulla carta a salire…inoltre tieni conto che piu piccoli sono gli appartamenti piu aumenta il prezzo al mq…..i pluricamera sono i piu economici. altra grossa variabile è il piano.

    questo in generale….per darti un’idea…

    ciao!

    #8850
    Lord67
    Membro

    La faccenda dei tre anni, a Dubai è fuorviante, ammesso che non prendiamo come data di partenza il lancio del prodotto, il Dolce Vita ha come data di consegna massima, Dicembre 2009.
    La parte più lunga da terminare sono le fondamenta, una volta che il cantiere esce in superfice, il ritmo è di 1/2 piani a settimana, dipende dalla superfice totale.
    Questo in situazioni di scavi grossi, ma nel Dolce Vita la tecnica utilizzata per le fondamenta non prevede scavi imponenti, ma tutto un sistema diverso che da profano non so spiegare.
    Sarebbe meglio conoscere i prodotti nello specifico prima di fare affermazioni non propriamente rispondenti alla realtà o generalizzate.
    La rendita è garantita per contratto e il valore crescerà ancora molto sulla Dubai Marina, unnanzitutto perchè è una zona molto bella ed elegante destinata a diventare un grande camminamento con locali di ogni genere e poi perchè è una delle zone più vicine al mare e mi si insegna che quanto più vicino al mare ci si trova tanto più il valore degli immobili sale se poi si aggiunge che la disponibilità di buoni appartamenti in zona è sempre + scarsa anche perchè non c’è + spazio…..
    Il valore dell’immobile è dato anche da un altro fattore importante, quando si parla di immobili di lusso: l’arredamento, che nel Dolce Vita non è certo preso all’Ikea (con tutto il rispetto per Ikea).
    Saluti

    #9414

    Bhe ragazzi, io trovo leggermente sbagliate le affermazioni fatte su quest’argomento.
    Cominciamo col dire che come da programma, nessun building viene consegnato per tempo quaggiu in Dubai, c’e’ sempre uno slittamento che va da un anno a piu.
    Le rifiniture sono vicine a quelle del burundi, i materiali anche non sono assolutamente paragonabili a quanto garantito e certificato dai developer.
    Poi e’ un dato di fatto che Dubai e’ ferma!
    Non ci sono stati nell’ultimo cityscape vendite eclatanti, anzi sono stati cancellati un terzo dei megaprogetti e progetti di indubbio interesse.Proprio oggi ero a dei meeting con Nakheel ed Emaar i quali hanno cancellato dei progetti blasonati dei quali al momento non posso descrivere ( per ovvi motivi di privacy) quindi volevo ricordare a tutti che se i vari real estate stanno ancora vendendo con garanzie di recupero dell’investito in tempi assolutamente inimmaginabili sono dei truffatori. Al momento l’unica cosa vera e seria e’ che non ci sono soldi nel mercato e che tra qualche mese verranno svenduti una marea di appartamenti che manco v’immaginate a prezzi da discount, parola dei grandi real estate!
    Adesso se non avete bisogno di buttare sti soldi ok, altrimenti pazienza.

    #9418
    liam
    Membro

    Confermo quanto sopra. Tantissimi stanno cercando di vendere le loro proprieta’ in Dubai, nessuno affitta e i nuovi progetti arrancano.
    Ieri ero al lancio di un nuovo mega progetto di appartamenti: c’erano 8 counter dove prenotare gli appartamenti e una sola persona seduta per chiedere informazioni, le hostess si aggiravano inutilmente per il salone. Il developer e’ uno dei piu’ conosciuti di Dubai…

    #9428
    dubai
    Membro

    allora…questa mania di fare di tuttal’erba un fasci….intanto, parliamo di dubai o degli emirati in genere?
    ok, sui tempi non si discute soprattutto a dubai ultimamente, ma non è cosi ovunque e per tutti.
    finiture: certo, se paragonate alle case italiane chiaro che storgiamo un po il naso…cucine con forno separato, frigoriferi bianchi, piastrelle da far raccaponare la pelle in bagno, spesso controsoffitti in cartongesso….beh, pero è lo standard di costruzione degli hotel…ma anche qui le cose stanno cambiando mi pare..no?
    vendite cityscape ok, vero, ma ci sono state molte piu visite…quindi l’interesse rimane no? no, aumenta.
    molti mega progetti sono stati cancellati per mancanza di soldi…le banche non ne hanno…ma non quelle piccole di dubai, che mai li hanno avuti, ma quelle mondiali che li prestavano a quelle di dubai…poi il cityscape è piombato inmezzo alla crisi delle borse mondiale, chiaro che chi doveva investire milioni di euro, magari nemmeno suoi, ha perlomeno aspettato.
    è chiaro che non ci saranno entro tempi brevi rivalutazioni come in passato, a cui eravamo abituati, ma dove lo si potra fare ora? e soprattutto, visto che la risposta è “da nessuna parte”, dove metteranno tutti sti soldi chi li ha?
    per certo con questa paura che viene messo in giro, molta gente cerchera di vendere rimettendoci (come accade con i cicli nella borsa) ma soprattutto le vendite verrano penalizzate da quelle persone che si sono sovraesposte e ora saranno costrette dalla loro ingordigia a rimetterci!
    non mi pare pero che gli affitti siano fermi, anzi…mi risulta che siano aumentati moltissimo negli ultimi 4 mesi, che a marina non si trovi uno studio libero, e che soprattutto continuano ad aumentare di diverse centinaia di migliaia all’anno il numero di visas…
    visto che le visioni sono cosi nere….dove avete pensato di andare a trovare lavoro per il futuro? (scusate il sarcasmo, pero odio l’informazione all’italiana, dove tutto andra male, ma nessuno dice quanto, e sembra ogni volta dovremo finire tutti sotto ai ponti…)
    ci sono migliaia di real estate a dubai, per 2milioni di persone…troppe no? beh, come ogni mercato, siamo arrivati ad una maturazione…ci sara chi sara costretto a tornare a fare cio che faceva 2 anni fa (sicuramente un lavoro diverso dall’immobiliare) e altri che rimarranno a far comprare, vendere affittare case a quei “poveri” residenti dubaini.
    altra considerazione….gli emirati hanno parecchi soldi, non credo lascino crollare tutto questo in un mucchio di sabbia….sicuramente, se ce ne sara bisogno, ci sara un aiuto da parte loro.
    oh, poi come ha detto il mio promotore finanziario, io non ho ne un mago ne ho la sfera di cristallo…

    #9436

    Sto girando nel forum e leggendo gli interventi di tanti, ma questo mi sembra lineare, pacato ed equilibrato e soprattutto molto più rispondente alla realtà. Da costruttore che sta per gettarsi in questo mercato, quindi lo sto analizzando sotto tanti aspetti da alcuni anni, devo dissentire con alcuni interventi perchè sembrano fatti da persone che non sanno molto di materiali edili, tecniche di costruzione e soprattutto, forse, non conoscono la differenza tra la sabbia e il cemento. Non è rivolto a nessuno in particolare, ma c’è più di uno che spaventa con notizie da terrorismo mediatico.
    Complimenti sicuramente a Dubai e grazie per il benvenuto.

    #9437
    liam
    Membro

    Ciao Dubai,

    la mia frase “nessuno affitta” si riferisce ad una momentanea carenza di offerta nel mercato immobiliare.
    E’ da prima del Ramadan che i real estate di Dubai fanno fatica a trovare proprietari disposti ad affittare i loro appartamenti, tanti stanno tentando di vendere al prezzo piu’ alto possibile.
    Confermo che negli ultimi 4 mesi i prezzi d’affitto di alcune zone (Marina e JBR in primis) sono cresciuti a dismisura.
    Confermo che comunque molta gente si sta trasferendo a Dubai accettando di vivere in trilocali (o meno) a JLT invece che sulla villa a Palm Jumeirah, la crisi mondiale fa si che Dubai sia ancora una meta molto desiderabile.
    Il mio lavoro e’ portare in giro i manager con concrete proposte di lavoro e mostragli la situazione di Dubai oggi.

    #9438
    nicola
    Membro

    Sono della convinzione che quando si promettevano mari e monti sul miracolo di Dubai si sbagliasse ma allo stesso modo sono consapevole che fare l’esatto contrario, ovvero gridare al tracollo sia altrettanto sbagliato.

    La spiegazione é semplice, il mercato immobiliare di Dubai é cresciuto troppo in fretta ed ha pochissimi anni e come tutti i mercati hanno bisogno di assestarsi soprattutto dopo un lungo periodo di speculazioni che onestamente erano stragonfiate e a mio avviso anche selvagge.

    La qualitá varia da costruzione a costruzione. Faccio un esempio, anni fa fino al 2007 ho vissuto in affitto presso una villetta a schiera nell’area denominata Springs. Chiamavamo almeno una volta al mese la manutenzione. Un anno fa ho acquistato sempre una villetta a schiera ma nella zona di Arabian Ranches e in un anno non ho mai avuto bisogno della manutenzione di chicchessia. Mi sembra lecito pensare, visto che il developer é sempre EMAAR, che anche a Dubai e nel settore immobiliare l’esperienza insegna. Oltretutto la consegna é avvenuta con due mesi di ritardo perché mancavano i collegamenti elettrici e delle altre utenze di cui peró i developers non hanno alcuna responsabilitá. In altre parole la mia casa mi é stata consegnata in tempo nel senso che le case erano pronte per la data prestabilita.

    Quindi sono della convinzione come ha scritto dubai che fare di tutta un erba un fascio é un modo poco obiettivo e forse ingiusto di vedere le cose.

    #9439
    liam
    Membro

    AHah! Nicola sei stato fortunato! A noi negli Arabian ranches si e’ sollevato il pavimento in due stanze diverse e si sono rotte due tubazioni…

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